宅建免許の基礎知識　宅建業免許を受けられない者　事務所の形態　専任の取引主任者を設置

宅建業の免許を取得するためには、一定の要件があります。

• 免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為又は業務停止処分違反をして宅建業免許を取り消された場合は、宅建業免許を取り消された日から５年間は免許を取得できません。
• 免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為又は業務停止処分違反をした疑いがあるとして聴聞の公示をされた後、自ら廃業の届出をした場合、その届出の日から５年間は宅建業免許を取得できません。
• 宅建業法若しくは暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律の規定に違反したことにより、罰金刑以上の刑に処せられたか、それ以外の法律により禁固刑以上の刑に処せられたことがある場合は、その刑の執行が終わった、又は刑の執行を受けることがなくなった日から５年間は宅建業免許を取得できません。
• 免許の申請前５年以内に宅建業に関して不正又は著しく不当な行為をした場合は宅建業免許を取得できません。
• 成年被後見人、被保佐人、破産手続開始決定を受けている場合。
• 宅建業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな場合。
• 事務所に宅地建物取引士を設置していない場合。

免許制度において事務所は重要な意味を持っています。事務所の所在や数により免許の区分も知事免許と大臣免許に分けられており、事務所には専任の宅地建物取引士の設置が義務付けられています。
さらに、事務所の数に応じて営業保証金の金額も変わります。 宅地建物取引業法第3条第1項には「本店、支店その他政令で定めるものをいう。」と規定しており、その明確化を図っています。 具体的には、

1.　本店又は支店

株式会社や合同会社は、登記簿謄本に記載された本店又は支店が、この定義に当てはまります ※本店で宅建業を行わなくても、支店で宅建業を営みますと、本店も宅建業の「事務所」となり、この場合、本店にも営業保証金の供託及び専任の宅地建物取引士の設置が必要になります。反対に、支店の登記があっても、本店で宅建業を営み、支店で宅建業を行わない場合は、事務所として扱われないため、保証金の供託や専任の宅地建物取引士の設置は必要ありません。 宅建免許申請については、登記が重要な要件となります。 本店で宅建免許申請を行う場合は、きちんと本店として登記をしなくてはなりません。

2.１のほか、継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で、宅建業に関わる契約を締結する権限を有する使用人を置くもの

このような場所は、実体上は支店に類似するものといえるので、支店としての名称を付していなくても従たる事務所として扱われます。【例】○○営業所、○○店、○○出張所、○○事務所など 継続的に業務を行うことができる施設を有する場所とは、物理的にも社会通念上事務所として認識される程度の形態を備えていることが必要と考えられ、テント張りの案内所など、移動の容易な施設等は事務所として認められません。

一般的な解釈としては、物理的にも社会通念上も、宅建業を継続的に行える機能をもち、事務所として認識される程度の独立した形態を備えていることが必要です。 一般の戸建住宅やマンション等の集合住宅の一室（一部）を事務所として使用すること、同一フロアーの他の法人等と同居すること、仮設建築物を事務所とすること等は、原則として認められておりません。

宅地建物取引士とは、宅地建物取引士資格試験に合格後、取引士資格登録（2年間の実務経験か講習を受けることが必要）をし、宅地建物取引士証の交付を受けている者を言います。
不動産の業務のなかでも特に重要な業務である、物件や契約内容等の説明（重要事項説明）や重要事項説明書及び契約内容を記載した書面への記名押印については、宅地建物取引士しか取り扱えない業務（独占業務）と定められています。
宅建業の免許を受けるためには、専門家である宅地建物取引士を規模に応じて一定数以上設置・雇用する必要があります。
なお、取引士には、事務所ごとに「専任」の状態で設置しなければならない専任の取引士と、それ以外の一般の取引士とがあります。どちらも重要事項説明等取引士としての業務内容は同じですが、専任の取引士は、業務に従事する状態が事務所ごとに「専任」でなければなりません。

注：宅地建物取引業法の改正により、平成27年4月1日から「宅地建物取引主任者」の名称は「宅地建物取引士」へ改称されました。

• 当該事務所に常勤して（常勤性）
• 専ら宅建業の業務に従事すること（専従性）

以上の二つの要件を充たした場合を言います

専任に当たらない例

• 他の法人の代表取締役、代表者又は常勤役員を兼任したり、会社員、公務員のように他の職業に従事している場合
• 他の個人業を営んでいたり社会通念上における営業時間に、宅地建物取引業者の事務所に勤務することが出来ない状態にある場合
• 通常の通勤が不可能な場所に住んでいる場合

※申請する会社の監査役は専任の宅地建物取引士に就任することは出来ません。

宅地建物取引業法は、免許制度に加えて、宅地建物の取引に関する専門家としての役割を十分に果たさせるため、一つの事務所において「業務に従事する者」5名につき1名以上の割合で、専任の宅地建物取引士を設置することを義務付けています。また、専任の宅地建物取引士の数が不足した場合は、2週間以内に補充等必要な措置を取らなければなりません。