宅地建物取引業免許とは？行政書士がポイントを解説！
初めまして！
宅建免許申請のブログを今後書いていきますので、宜しくお願い致します。
宅建免許申請の手続き代行を得意とする行政書士新井将之です。
コロナもいつまで続くのだろうと不安な世の中ですねΣ(ﾟДﾟ)！
コロナが続く中でも、宅建業を開業しようというお客様が多くいるので、応援してます！
頑張りましょう～(/・ω・)/
それでは、本題。
宅建建物取引業はどんな場合に必要？
宅地建物取引業とは、宅地又は建物について次に掲げる行為を業として行うものをいいます。
① 宅地又は建物について自ら売買又は交換することを業として行うこと。
② 宅地又は建物について他人が売買、交換又は貸借するにつき、その代理若しくは媒介することを業として行うこと。
すなわち、免許を要する宅建業とは、不特定多数の人を相手方として、宅地又は建物に関して、売買、交換、賃借等の行為を反復又は継続して行い、社会通念上事業の遂行とみることができる程度のものをいいます。
と東京都の宅建免許の手引きには記載があります。
重要なポイント！
業として反復継続して行うということです。
業として行うということは、何回までという明確な基準はありませんが、１回や２回の不動産取引しかなく、その後は、不動産の取引がない場合は、宅地建物取引業免許が必要な行為に該当しないということです。
具体的に、免許がない状態でも、自社所有のビルの売却等が１度きりの場合は宅地建物取引業に該当しないので、免許がなく売却する行為は、違法ではないということです。
ただし、ご注意頂きたいのが、１度や、２度の売却であっても、法人の場合、申請時点の直近決算書に不動産売上や不動産収入（固定資産売却益、固定資産売却損等）等の文言がある場合は、要注意です。
認可庁の審査担当者は必ず内訳を聞きます。決算書に不動産の売上がある場合は、事前に内訳や、宅地建物取引業免許が必要な取引ではないという詳細を記載した書類が別途用意しましょう。
また、設立後間もない会社での申請を行う場合は、直近の決算書はありませんので、開始貸借対照表を添付します。
自己所有物件を貸借する場合は、宅地建物取引業免許は不要です。
ほとんどの方は、自己所有の物件を売買する場合であっても、地元の不動産屋とか、大手の不動産屋に連絡して、売却先を探してもらうので、宅地建物取引業免許業者が間に入ることがほとんどですので、宅地建物取引業免許が必要か否かという問題にはなりません。
免許の区分とは？
宅建業を営もうとする方は、業法の規定により、国土交通大臣又は都道府県知事の免許を受けることが必要です。
宅地建物取引業の免許については、①都道府県知事免許、②国土交通大臣免許の２つがあります。
- 都道府県知事免許・・・１つの都道府県の区域内に事務所がある場合
- 国土交通大臣免許・・・２以上の都道府県の区域内に事務所がある場合
仮に、東京都に本店と営業所が１０拠点あったとしても、東京都知事免許になります。
東京都と埼玉県等県をまたぐ場合に大臣免許になるということです。
免許の有効期限とは？
５年です。
また、５年ごとに更新の申請を行います。
各都道府県知事の手引きにも記載されてますが、更新の申請を行うのは、有効期間が満了する日の９０日前から３０日前までです。
３０日前を過ぎてしまうと免許がなくなってしまうの？と思った方もいると思いますが、ご安心ください。実務上は、満了日までに申請をすれば認可庁も受付してくれますし、更新も可能です。ただし、申請書に不備があったりする場合は、受付てもらえないこともありますので、日付には余裕をもって申請することをお勧めします。
宅地建物取引業免許番号の見方とは？
よく不動産屋（宅地建物取引業者）さんに物件を賃貸しに行ったりすると、宅地建物取引業者票というのが飾られていると思います。目につく場所にないと違法になるので、ない場合は、指摘してみましょう！
業者票に記載の免許番号は以下のようになっています。
- 東京都知事（１）第○○○○号
- 埼玉県知事（１）第○○○○号
- 国土交通大臣（１）第○○○○号
建設業許可では、カッコ内の数字は、取得した年度を意味しています。
例）東京都知事（般－3）第○○○○号
宅地建物取引業でのカッコ内の数字は、何回更新したのかという数字が入ります。
例）東京都知事（02）第○○○○号
→初めて免許を取得した場合は、01で、５年後に1度更新すると、02という数字になります。
02という数字は、1度更新しているという意味なので、その02の数字を掲げている業者は、宅建免許を取得してから、６年目～１０年以内の業者ということです。
第○○○○号の○○○○の部分は、その都道府県（大臣免許）で何番目に取得したのかという番号です。
要点（まとめ）
- 宅地建物取引業免許が必要な場合は、不特定多数の人を相手方として、宅地又は建物に関して、売買、交換、賃借等の行為を反復又は継続して行い、社会通念上事業の遂行とみることができる程度のものを行う場合。
- 免許の区分は２種類（都道府県知事か国土交通大臣）
- 有効期限は５年
- 免許番号の（）内の数字は更新の回数を表しています。
宅地建物取引業免許の申請を考えている方はぜひご相談ください(^^)/
